经济观察局记者田国宝说：“北京菜市口复式公寓，130平米，3间卧室，带独立庭院，总造价：161万元。” “北京车公庄，79平米，2层3房，独立庭院，市场价142万元。” “北京劲松，83平米，3房，带庭院，精装修，总价165万元”在小红书上，找到“中央商务区、内饰豪华、价格诱人”的低价房信息并不少见。每个音符通常包含数十个甚至一个音符。经济观察报调查了许多在小红书列出低价楼盘的博主，发现大部分楼盘要么“待售”，要么根本不存在。换句话说，小红书上挂牌的大量盈利住宅，只是销售人员和经纪人吸引流量的“诱饵”。链家创始人左辉致开幕词据了解，2010年之前，国内经纪行业高达90%的房源信息都是假房，消费者平均需要看到10套假房才能得到真房。 2011年，链家在经历了内部阻力、市场下跌和同行阻力等多重考验后，北京率先推出“实房”制度。然而，随着专业平台的“正宗房产”标准逐渐成为行业共识，由于缺乏具体监管，大量人士和中介机构利用该平台打造UGC（用户生成内容）。更令人惊讶的是，北科体系中的一些中介机构正在利用小红书发布房屋边际信息，并利用低成本手段将流量引向私域。经济观察局在截止日期前多次联系小红树官方，但无人回应。 11月19日文章《完结50——小红书上刊登的《潘家园平米公寓，原价180万元，现价88万元》描述，位于北京东南三环的潘家园一套装修典雅的房子，每平米仅需1.7万元左右，每平米4万元，相比之下租一套工作室通常每月要花4000多元。 “88万元公寓”显然很便宜，而且很赚钱。几分钟后，以购房者身份留言的备忘录编辑发来私信，声称参与出售。小红书也表示，对方加微信后，无法发私信，并表示不会直接询问预算或目标区域，但会“根据您的需求推荐更合适的产品”。 “潘家园一套公寓，价值88万元”，对方说援助称该房屋已被“预订”，并且他是多个公寓项目的销售经理，可以推荐其他项目。记者还询问三环附近是否有公寓。对方称，他出售的项目全部位于五环以外。当天下午，记者按照约定前往南五环郊外的一处公寓楼看房并会见博主。他自称是一家房地产渠道公司的业务员，负责多个项目和北京。当被问及为什么小红书上挂的低价房都是三环附近的低价房，但实际销售项目却在五环以外时，他笑称，挂在三环上的楼盘会吸引更多的询问。如果你直接写五环以外的房产，没有人会看。另一位博主发帖称：“呼家楼附近的公寓，100多平米，经实际交流，经济观察记者了解到，其代理的是通州市次渠镇一栋写字楼的装修公寓，与备忘录内容完全矛盾。有博主在小红书上发布了上百条“京城中心房价200万元以内”的信息。记者联系后发现，其代理的实际项目均在五环以外，其微信朋友圈发布的房屋销售信息均为公寓项目。经济观察报咨询了十几位发布保障性住房房源的博主，发现他们的套路很一致，都是只有10年使用权的“长租房”，而得到的答复都是“我刚刚预订了”，如果有用户声称将住房纳入五环外。到了三环或者二环，他们就会转移话题说：“10年来没有新的公寓被批准。”最后疏导至五环线以外的项目，形成固定的交通疏导闭环。另外，这些假房产笔记往往在发布几天后就被删除，然后变成发布相同信息或删除所有评论，使该笔记显得“漂亮”，这进一步增加了用户判断其可信度的成本。不仅有小券商和房企渠道工作人员在小红书发布虚假房源信息，一些大型券商也用“尖端手段”吸引流量。 11月中旬，博主小红书发布了该房产的信息。位于北京昌平市某社区的一套面积80多平方米的两居室，南北可视性极佳，采光良好，200万元以上即可购买。加速器备忘录显示，这套房子是北京联合家族推荐的。北科找房数据显示，该小区挂牌均价为每平方米5.3万元左右，挂牌总价类似面积的两居室价格通常在400万元左右。因此，该博主发布的“200万级住宅楼盘信息”引来不少询问。同一天，该博主回应称该房产已“出售”。该博主的企业微信显示，他来自北科，并声称自己是北科系统的代理商。据他介绍，小红书上挂牌的“低价房”已经售出，但现在市场上有一套同类型、同面积、同装修的房子，估价为380万元。至于小本书上发布的“200万元以上可以买的房子”，上面写着200万元以上的价格只是为了吸引点击。这房子是真正的房子，确实已经被卖掉了。实际成交价格为305万元。此前，该博主在同一区域称：“56平米，一居室，100万以上。”还贴出了另一处房产。不过，根据券商平台的挂牌记录，该小区现房均价在每平方米4.3万元左右，同类型房源的挂牌价通常在200万元以上。这条消息更是引起了更多人的关注，第二天，这条消息的顶部就出现了一条消息，说房子已经卖掉了。据博主透露，小红书上挂牌的房子成交价为191万元。目前小区内还有一套类似的房子，标价209万元。北科房源北京地区代表表示，该机构的行为违反了“正房源管理规定”。主要问题是：一是该房产已出售，不应再作为流量来源。二是191万元的成交价被模糊为“100万元以上”，明显具有误导性。类似情况在租赁领域屡见不鲜。11月18日，有博主发帖称，“北京三环附近一套两房式公寓月租5000元，月租5000元”。三房6200元”，并注明租金由房东直接支付。经济观察记者联系时，电话那头的人表示：“业主是直接出租的，可以随时看房。”在约定的时间见面后，博主表示，虽然业主暂时不在外地，看不到房子，但“附近还有其他房子，可以看看”，并带着记者前往亲自看出租屋。此类房产通常在与业主签订长期合同后，由代理人以较高价格转租。该博主在小本书上发布的租房信息大多不包含明确的小区或房型信息，因此很难直接判断是否为假房产。但其朋友圈发布的出租房产均为中间商房产，价格远高于小红书备忘录中列出的“低价房产”。 “真正的家”来之不易。链家于2008年推出“房产词典”项目，投资数亿元对房屋进行普查，录入门牌号、平面图、朝向等基本信息，并为每套房屋建立数字化档案。基于此，链家于2011年推出“实房”活动，并于2017年推出全渠道实房体系。根据相关机制，每小时出售或出租时，中介必须亲自查看房屋登记簿、检查房屋并拍照，以确保房屋真实存在、出售、价格真实、照片真实。虽然这些流程现在看来已经成为行业共识，但在运营初期，推广过程却异常艰难。推出房产业务后，链家房产房源从行业第一跌至第十，平台流量下降70%，门店客流大幅减少，经纪人收入下降一半，优质经纪人大量流失，竞争对手抢占先机，抢占市场。链家一度面临着巨大的管理压力。然而三个月后，市场开始发生变化。随着消费者逐渐认识到现实透明的住房供应机制，链家城的美誉度、房源量、人流量、转化率迅速恢复。2018年，链家的房产词典和房产挂牌系统转移到北科，整个房产经纪行业进入房产挂牌时代。 2021年1月，左辉在最新的内部讲话中表示，实际的住房供应不属于链家城，而是属于整个行业。他表示：我一生中唯一做的一件事就是消除了行业中的假房源。未来任何试图发布虚假房屋列表的人都会给整个行业带来麻烦。然而，欺诈性列表的问题还不止于此。上述壳牌区总监告诉经济观察报，代理商制作假房源的根本动机是为了分流流量。因此，真假房之争的关键不仅在于房子是否真实存在，还在于展示的房子是否用于真实交易。即使列表是真实的，如果唯一的目的是吸引ct客户，应该将其归类为“假列表”。该人士认为，在实际层面上严格区分真假房源极其困难。这就是为什么萨基称其为“困难的事情，但却是正确的事情”。链家、贝壳通过房产词典、真实房源标准和评估机制，大幅减少了假房的生存空间。但仍存在灰色地带。无论是生存艰难的中小券商或渠道公司，还是具有一定规模的大型券商，假住宅都可能以不同形式出现，作为业务推广或区域发展的一部分。上述鬼界人士指出，另一方面，传统房屋交易周期长，小红书、抖音、闲鱼等综合平台不断涌现。事实上，很多业主已经意识到通过这些平台进行自售越来越多的人转向他们。另一方面，缺乏像贝壳、链家那样的房源真实性控制体系，客观上在一定范围内助长了假房源的蔓延。 （作者田瓜宝） 免责声明：本文观点仅代表作者观点，仅供参考和商业用途。仅供交流，不构成任何形式的建议。如果田谷宝有任何消息，请联系我们：13911734255@163.com。
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